Liquidation Judiciaire Immobilière : guide stratégie marchand de biens

Chaque année, des milliers d'entreprises sont placées en liquidation judiciaire en France. Quand elles possèdent des murs — un local, un entrepôt, un immeuble de rapport, parfois la maison du dirigeant qui s'est porté caution —, ces biens doivent être vendus pour payer les créanciers. Contrairement à une idée reçue, la plupart ne passent pas par la salle des criées : ils sont cédés de gré à gré, sur offres écrites, par le mandataire judiciaire chargé de la liquidation, avec l'autorisation du juge-commissaire.

Pour un marchand de biens, c'est un marché à part : pas d'agence, pas d'avocat, pas de consignation ni de surenchère, un prix libre et un vendeur dont l'objectif n'est pas de maximiser la valeur mais de réaliser l'actif dans un délai raisonnable, à un prix défendable devant le juge. Mais c'est aussi un marché opaque : chaque étude publie ses biens sur son propre site, sans portail commun, avec des dossiers parfois réduits à trois lignes et un PDF scanné.

Ce guide détaille le fonctionnement d'une vente immobilière en liquidation judiciaire, la procédure d'offre étape par étape, les frais réels, la méthode de calcul du prix à proposer et les pièges à éviter. Il complète notre guide des enchères judiciaires immobilières, l'autre grande voie d'acquisition judiciaire.

Qu'est-ce qu'une vente immobilière en liquidation judiciaire ?

D'où viennent ces biens

La liquidation judiciaire est la procédure collective qui met fin à l'activité d'une entreprise dont le redressement est manifestement impossible (articles L640-1 et suivants du Code de commerce). Le tribunal nomme un liquidateur — un mandataire judiciaire, membre d'une profession réglementée — chargé de réaliser l'actif et d'apurer le passif. Les immeubles font partie de cet actif à réaliser. On y trouve principalement :

• Les murs d'exploitation : locaux commerciaux, ateliers, entrepôts, bureaux, hôtels ou restaurants détenus en direct par la société liquidée.
• Les immeubles de SCI : une SCI familiale ou patrimoniale peut elle-même être placée en liquidation, ou être liquidée à la suite de la société d'exploitation qu'elle hébergeait.
• Des logements et immeubles de rapport : patrimoine d'un dirigeant en liquidation personnelle (entrepreneur individuel), biens d'une SCI de rapport, ou immeubles mixtes avec commerce au rez-de-chaussée et appartements aux étages.
• Des terrains, constructibles ou non, et des biens atypiques (anciennes usines, corps de ferme, bâtiments à reconvertir).

À noter : la saisie immobilière d'un particulier qui ne rembourse plus son crédit ne relève pas de la liquidation judiciaire mais de la procédure d'exécution, qui aboutit à une vente aux enchères au tribunal judiciaire. Les deux marchés se ressemblent par leur décote, pas par leur mécanique.

Les trois voies de vente prévues par le Code de commerce

L'article L642-18 du Code de commerce organise la vente des immeubles en liquidation. Le juge-commissaire — le magistrat qui supervise la procédure — dispose de trois options :

• L'adjudication judiciaire, selon les formes de la saisie immobilière : une vente aux enchères au tribunal, par le ministère d'un avocat, sur une mise à prix fixée par le juge.
• L'adjudication amiable, le plus souvent devant notaire, sur une mise à prix fixée par le juge.
• La cession de gré à gré, « aux prix et conditions qu'il détermine » : le liquidateur recueille des offres, et le juge-commissaire autorise la vente à l'offre qu'il retient.

En pratique, la cession de gré à gré est la voie la plus fréquente pour les immeubles d'entreprise : elle est plus rapide, moins coûteuse en frais de procédure, et elle permet au liquidateur de faire jouer la concurrence entre acquéreurs sans passer par une audience d'adjudication. C'est cette voie que ce guide détaille.

Qui décide : le liquidateur propose, le juge-commissaire dispose

Le liquidateur n'est pas un vendeur ordinaire. Il n'a pas le pouvoir de signer seul : il instruit les offres, les compare, puis saisit le juge-commissaire d'une requête tendant à autoriser la vente à l'offre qu'il préconise. Le juge-commissaire rend une ordonnance qui autorise la cession à un acquéreur désigné, à un prix et à des conditions déterminés. Cette ordonnance est le véritable « compromis » de l'opération : tant qu'elle n'est pas rendue, aucune offre n'est acceptée, et une fois rendue, l'acquéreur retenu est engagé.

Le juge n'est pas tenu de retenir l'offre la plus élevée. Il apprécie le prix, mais aussi la solidité du financement, les conditions posées, le délai de réalisation et, le cas échéant, les garanties offertes. Une offre inférieure mais ferme et financée peut l'emporter sur une offre plus haute assortie d'une condition suspensive de prêt. C'est le point central de la stratégie marchand de biens sur ce marché.

Le déroulé d'une cession de gré à gré, étape par étape

Étape 1 : la publication par l'étude

Le liquidateur doit rechercher des acquéreurs. Il publie l'actif sur le site de son étude — parfois aussi dans la presse spécialisée ou sur un portail de ventes judiciaires —, avec une description, une estimation éventuelle, les documents dont il dispose et une date limite de dépôt des offres. Cette date est généralement fixée deux à six semaines après la publication. Certaines études travaillent « au fil de l'eau », sans date limite : l'offre peut alors être déposée à tout moment, et la première offre sérieuse déclenche souvent la saisine du juge.

Il n'existe pas de portail commun : près de trois cents études sont inscrites à l'annuaire du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires, et chacune publie chez elle. Mon Petit MDB relève chaque nuit les sites de 120 études équipées d'un module de publication d'actifs et réunit les biens immobiliers en une seule liste, avec leur date limite.

Étape 2 : lire le dossier et visiter

La qualité du dossier varie énormément d'une étude à l'autre. Dans le meilleur des cas, vous trouverez un rapport d'expertise, un état descriptif de division, les baux en cours, les diagnostics et un relevé cadastral. Dans le pire, une photo et deux lignes. Dans tous les cas, demandez à l'étude les pièces manquantes : titre de propriété, règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblée, taxe foncière, et surtout l'état locatif si le bien est occupé.

La visite s'organise directement avec l'étude, sur rendez-vous. Contrairement aux enchères judiciaires, où une ou deux visites collectives sont imposées, vous pouvez généralement revenir avec un artisan ou un architecte. Profitez-en : les biens d'entreprise sont souvent restés vides plusieurs mois, parfois sans chauffage ni entretien.

Étape 3 : rédiger et déposer l'offre

L'offre est un courrier écrit, adressé au liquidateur avant la date limite, qui comporte au minimum :

• l'identité de l'acquéreur (personne physique ou société, avec faculté de substitution si vous achetez via une structure à créer) ;
• le prix, net vendeur, hors frais de notaire ;
• les modalités de financement, avec justificatifs : attestation de fonds, accord de principe bancaire, ou mieux, financement acquis ;
• le délai de signature de l'acte et la durée de validité de l'offre ;
• les éventuelles conditions suspensives — à limiter au strict nécessaire ;
• la prise en charge des frais (notaire, publication de l'ordonnance, diagnostics complémentaires).

La plupart des études exigent un dépôt de garantie, le plus souvent 10 % du prix, versé par chèque de banque ou virement à la remise de l'offre ou dans les jours qui suivent l'ordonnance. Il est restitué si votre offre n'est pas retenue. L'offre est ferme : vous êtes engagé dès son dépôt pour la durée de validité que vous y indiquez, et une fois l'ordonnance rendue, vous ne pouvez plus vous rétracter sans perdre le dépôt de garantie et vous exposer à des dommages et intérêts.

Étape 4 : l'audience du juge-commissaire et l'ordonnance

Après la date limite, le liquidateur dépose une requête au juge-commissaire en présentant les offres reçues et celle qu'il recommande. Le débiteur et les créanciers inscrits (banque, Trésor, URSSAF) sont entendus ou appelés. Le juge rend son ordonnance, qui autorise la cession à l'acquéreur retenu. Elle est notifiée aux parties et peut faire l'objet d'un appel dans un délai de dix jours à compter de sa notification, dans les conditions prévues par le Code de commerce (article R642-37-1).

Deux règles méritent d'être connues. D'abord, l'ordonnance peut fixer des conditions : délai de signature, versement du prix à telle date, prise en charge de tels frais. Ensuite, le Code de commerce interdit à certaines personnes de se porter acquéreur : le débiteur lui-même, les dirigeants de droit ou de fait de la société, leurs parents et alliés jusqu'au deuxième degré, ainsi que les personnes ayant eu la qualité de contrôleur au cours de la procédure, directement ou par personne interposée (articles L642-3 et L642-20 du Code de commerce, sauf dérogation accordée par le tribunal sur requête du ministère public). Une offre déposée par un proche du dirigeant pour « récupérer » les murs est irrecevable.

Étape 5 : l'acte notarié

Une fois l'ordonnance définitive, la vente est signée chez le notaire, comme une vente classique. Le notaire purge, le cas échéant, les droits de préemption applicables (commune, SAFER pour les biens ruraux, locataire selon les cas), réunit les pièces et appelle les fonds. Le prix est versé au liquidateur, qui le répartit entre les créanciers selon leur rang ; la radiation des inscriptions hypothécaires est ordonnée par le juge-commissaire une fois le prix payé. Comptez un à deux mois entre l'ordonnance et la signature.

Liquidation ou enchère judiciaire : ce qui change pour l'acheteur

Les deux marchés sont « judiciaires » et décotés, mais la mécanique d'achat n'a rien à voir. Aux enchères, le bien est adjugé en audience au plus offrant, les enchères sont portées par un avocat, il faut consigner 10 % de la mise à prix, régler des frais de poursuite, et une surenchère du dixième reste possible pendant dix jours. En liquidation de gré à gré :

• Vous déposez vous-même une offre écrite, sans avocat ni consignation (un dépôt de garantie, restituable, remplace la consignation).
• Le prix est libre : l'estimation publiée par l'étude n'est qu'un repère, pas une mise à prix.
• Pas de surenchère en séance ni après la vente : l'aléa se limite au choix du juge entre les offres déposées.
• Les frais sont ceux d'une vente notariée : ni frais de poursuite, ni émoluments d'avocat, ni commission d'agence.
• Vous visitez sur rendez-vous et vous pouvez compléter le dossier auprès de l'étude.
• Le délai est plus long : trois à cinq mois en général, contre une adjudication immédiate et un prix dû dans les deux mois (article R322-56 du Code des procédures civiles d'exécution).

En contrepartie, l'offre est ferme, le juge garde sa liberté de choix, et le dossier est souvent moins documenté qu'un cahier des conditions de vente. Pour comprendre l'autre voie, lisez notre guide complet des enchères judiciaires.

Les frais réels d'un achat en liquidation (et ce qu'on ne paie pas)

Droits de mutation et émoluments du notaire

La vente de gré à gré est une vente notariée ordinaire. Les « frais de notaire » comprennent les droits de mutation (de 5,80 % à 6,30 % selon le département, la plupart ayant relevé leur taux depuis 2025), les émoluments du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours : comptez 7 à 8 % du prix pour un acquéreur ordinaire dans l'ancien.

Le marchand de biens dispose d'un levier décisif : l'engagement de revendre de l'article 1115 du Code général des impôts. En s'engageant à revendre dans les cinq ans, l'assujetti à la TVA qui achète en vue de la revente bénéficie d'un droit d'enregistrement réduit (0,715 %), ce qui ramène le coût global d'acquisition à environ 2,5 % du prix. Sur un bien à 200 000 €, l'écart représente près de 11 000 € de marge supplémentaire. Ce régime s'applique aux ventes en liquidation comme à n'importe quelle acquisition, puisque l'acte est notarié.

Ce qui disparaît par rapport à une vente classique ou à une enchère

• Aucune commission d'agence : le liquidateur vend en direct, sans intermédiaire mandaté par le vendeur.
• Aucun frais de poursuite ni émoluments d'avocat poursuivant : il n'y a pas de procédure de saisie.
• Aucun honoraire d'avocat pour enchérir : vous rédigez l'offre vous-même, ou avec votre notaire.
• Aucune consignation bloquée pendant la procédure : le dépôt de garantie, lorsqu'il est demandé, s'impute sur le prix.

Ce qui peut s'ajouter

Les frais de publication de l'ordonnance et de l'annonce sont parfois mis à la charge de l'acquéreur ; l'ordonnance le précise. Les diagnostics manquants, que le liquidateur n'a pas toujours les moyens de financer, peuvent vous être demandés. Enfin, si vous revendez, la TVA sur marge s'applique dans les conditions habituelles du marchand de biens : nous l'avons détaillée dans notre article sur la TVA sur marge en marchand de biens.

Exemple chiffré sur une offre à 205 000 €

Prix offert (net vendeur) : 205 000 €
+ Droits et émoluments, régime marchand de biens (2,5 %) : 5 125 €
+ Commission d'agence : 0 €
+ Frais de poursuite et avocat : 0 €
+ Frais de publication (selon ordonnance) : 600 €
= Coût total d'acquisition : 210 725 € (soit +2,8 %)

Le même bien adjugé 205 000 € aux enchères judiciaires aurait coûté, frais de poursuite, droits de mutation au taux plein et honoraires d'avocat compris, entre 225 000 et 230 000 €. L'écart de frais finance à lui seul une bonne partie des travaux.

Pourquoi la liquidation judiciaire est un terrain de jeu de marchand de biens

Un marché dispersé que personne n'agrège

La décote d'un marché se mesure à son manque de concurrence. Les biens en liquidation en manquent pour une raison simple : ils sont introuvables sans y passer ses journées. Il faut connaître les études, visiter leurs sites un par un, lire des listings sans photo et des PDF scannés. Le particulier ne le fait pas ; le marchand de biens organisé, si.

Le relevé exhaustif que Mon Petit MDB effectue chaque nuit sur 120 études donne une image inédite de ce marché. En octobre 2026, il comptait un peu plus de deux cents biens immobiliers à usage d'habitation, immeubles ou biens mixtes en ligne, répartis entre environ 40 % de maisons, un tiers d'immeubles et un quart d'appartements. Moins d'un bien sur quatre est publié avec une estimation ; les autres sont « sur offre », sans aucun prix affiché. Sur les biens disposant à la fois d'une estimation de l'étude et d'une estimation de marché par les transactions notariales, l'estimation de l'étude ressort en médiane 29 % sous la valeur « en bon état » du secteur — avant même toute négociation.

Source : relevé Mon Petit MDB sur les sites des études, octobre 2026. Ces chiffres sont recalculés chaque nuit et consultables sur la page de la stratégie Liquidations judiciaires.

Le prix est libre, l'estimation n'est qu'un repère

Quand une étude publie une estimation, elle provient généralement d'une expertise commandée au début de la procédure ou d'un avis de valeur d'agence. Elle ne constitue ni un prix plancher ni une mise à prix. Faute de concurrence, des offres nettement inférieures sont régulièrement retenues — le liquidateur a intérêt à vendre, et le juge apprécie le prix au regard des offres réellement reçues, pas d'une valeur théorique. Quand aucune estimation n'est publiée, le seul repère objectif est votre propre estimation de marché.

L'offre ferme financée d'avance : l'avantage structurel du professionnel

C'est le cœur de la stratégie. Le juge-commissaire doit choisir une offre qui aboutira. Entre un particulier à 230 000 € sous condition d'obtention de prêt et un marchand de biens à 205 000 € avec fonds disponibles et signature sous six semaines, le choix est souvent fait en faveur de la seconde. Le professionnel vend sa certitude d'exécution contre une décote. Préparez votre financement avant la date limite : ligne de crédit, fonds propres, ou accord ferme de votre banque sur l'opération.

Ce qu'on y trouve vraiment

Tous les biens publiés par les mandataires ne relèvent pas d'une stratégie marchand de biens. Les locaux commerciaux purs, les entrepôts isolés, les terrains agricoles ou les parkings représentent plus de la moitié des actifs immobiliers mis en vente, et demandent d'autres compétences. Le gisement intéressant pour un marchand de biens, ce sont les immeubles mixtes et de rapport (commerce en bas, logements en haut, potentiel de division ou de remise en location), les maisons et appartements issus de SCI ou de liquidations personnelles, et les bâtiments à reconvertir en logements lorsque le PLU le permet. Mon Petit MDB classe chaque bien par type et masque par défaut les actifs sans usage d'habitation ni potentiel de division.

La méthode MDB : calculer l'offre à déposer

Le calcul à rebours : du prix de revente vers l'offre

Comme aux enchères, le prix se calcule à l'envers. On part de la valeur de revente du bien remis en état, estimée sur les transactions notariales réelles du secteur (DVF), on retire la marge visée, les travaux, les frais de portage et les frais d'acquisition, et on obtient le prix maximum à offrir. La différence avec les enchères est double : les frais d'acquisition sont bien plus faibles (2,5 % au lieu de 11 à 13 %), et le prix est une proposition que vous maîtrisez, pas une surenchère sous pression.

Exemple chiffré complet : immeuble mixte de 310 m²

Un immeuble mixte dans une métropole régionale, commerce au rez-de-chaussée et deux appartements loués aux étages, publié par une étude avec une estimation de 240 000 €. L'estimation DVF « en bon état » ressort à 295 000 €. Travaux de remise en état et de mise aux normes : 28 000 €. Objectif de marge : 25 % du coût total de l'opération.

Prix de revente estimé (DVF, net vendeur) : 295 000 €
− Travaux : 28 000 €
− Intérêts de portage (12 mois) : 5 400 €
− Frais d'acquisition (2,5 % du prix) : 5 125 €
− Marge nette visée avant IS : 51 475 €
= Prix d'achat maximum : 205 000 €, soit 15 % sous l'estimation de l'étude

Si le juge retient l'offre à 205 000 €, la marge nette avant impôt sur les sociétés est de 51 475 €, soit environ 21 % du coût total. En régime marchand de biens, l'impôt sur les sociétés s'applique ensuite sur le bénéfice (15 % jusqu'à 42 500 €, 25 % au-delà), et la TVA sur marge selon la nature des travaux réalisés. Si l'étude revient avec une contre-proposition, vous connaissez votre plafond.

Comment Mon Petit MDB automatise ce calcul

Sur chaque bien en liquidation, la fiche Mon Petit MDB réunit la date limite des offres, la modalité de vente, le tribunal, le contact de l'étude et les documents joints — qui sont lus, y compris lorsqu'ils sont scannés, pour renseigner surface, nombre de pièces, occupation, loyers et conditions de l'offre. L'estimation DVF est calculée sur les ventes réelles du secteur, le budget travaux est proposé par un score ajustable, et le prix d'achat est libre : vous saisissez l'offre que vous envisagez, la marge nette se recalcule sur les sept régimes fiscaux, et l'offre conseillée pour votre objectif de marge s'affiche.

Les pièges classiques et comment les éviter

Piège 1 : le bail en cours

Beaucoup d'immeubles d'entreprise sont vendus occupés : bail commercial d'un tiers, bail d'habitation aux étages, parfois occupation sans titre de l'ancien dirigeant. L'acquéreur reprend les baux en cours avec leurs conditions — loyer, durée, dépôt de garantie, travaux à la charge du bailleur. Un bail commercial à loyer faible signé pour neuf ans peut geler votre stratégie de revente. Exigez l'état locatif, les baux et les derniers quittancements avant de chiffrer l'offre.

Piège 2 : l'état du bien et le changement de destination

Un local d'activité se transforme rarement en logements sans frais lourds : désamiantage, mise aux normes électriques, isolation, création d'ouvertures, et surtout autorisation d'urbanisme. Vérifiez le zonage du PLU et les règles de changement de destination avant de bâtir un scénario de reconversion. Les diagnostics manquants dans le dossier doivent être réalisés avant l'offre, pas après.

Piège 3 : la condition suspensive de prêt qui coule l'offre

Une offre sous condition d'obtention de prêt est recevable, mais elle vous place derrière tout concurrent financé. Si vous devez emprunter, obtenez un accord ferme avant la date limite, ou acceptez de déposer une offre inconditionnelle avec un délai de signature compatible avec votre banque. Le risque se gère par le prix, pas par la condition.

Piège 4 : les charges de copropriété et les procédures en cours

Pour un lot de copropriété, le notaire obtient l'état daté du syndic, qui fait opposition sur le prix pour les charges impayées : elles sont en principe réglées sur le prix de vente, pas par vous. En revanche, les travaux votés et non encore appelés, les procédures en cours contre la copropriété et un syndic lui-même défaillant sont à votre charge ou à votre risque. Lisez les trois derniers procès-verbaux d'assemblée.

Piège 5 : les délais et le recours contre l'ordonnance

Entre le dépôt de l'offre et la signature, trois à cinq mois peuvent s'écouler, pendant lesquels vous êtes engagé. Fixez une durée de validité à votre offre, prévoyez le coût du portage de vos fonds et sachez que l'ordonnance peut faire l'objet d'un recours — rare, mais possible, notamment de la part du débiteur ou d'un créancier qui conteste le prix.

Piège 6 : acheter pour le compte d'un proche du débiteur

L'interdiction d'acquérir faite au débiteur, aux dirigeants et à leurs proches ne se contourne pas par une offre déposée au nom d'un tiers (« personne interposée ») : l'ordonnance peut être annulée et la responsabilité des intervenants engagée. Si l'ancien dirigeant vous approche pour « racheter ses murs », passez votre chemin.

Comment Mon Petit MDB transforme l'approche des liquidations judiciaires

Aucun outil grand public ne couvre ce marché : les biens en liquidation n'apparaissent ni sur les portails d'annonces ni sur les agrégateurs d'enchères. Mon Petit MDB est, à notre connaissance, le seul service français qui combine :

• Le relevé quotidien des sites de 120 études de mandataires et liquidateurs judiciaires, dédoublonné, avec expiration automatique des biens retirés et signalement des dates limites dépassées
• La lecture des documents joints (expertises, états descriptifs, baux, diagnostics), scans compris, pour renseigner surface, pièces, occupation et conditions de l'offre — sans jamais inventer une donnée absente
• La classification de chaque bien (habitation, immeuble, mixte, local, terrain) pour ne garder par défaut que les actifs qui relèvent d'une stratégie marchand de biens
• L'estimation DVF géolocalisée et le calcul de marge complet, avec les frais réels d'une vente notariée et un prix d'achat libre
• L'offre conseillée pour l'objectif de marge que vous fixez, et les outils de suivi jusqu'à la date limite : watchlist, statuts, export, PDF d'offre et dossier banque

La liste des biens en liquidation est accessible avec un compte gratuit, qui inclut chaque mois plusieurs analyses complètes de ventes judiciaires. Découvrez le fonctionnement détaillé sur la page de la stratégie Liquidations judiciaires.

FAQ — Liquidation judiciaire immobilière

Faut-il un avocat pour acheter un bien en liquidation judiciaire ?

Non. L'offre est un simple courrier adressé au liquidateur, que vous pouvez rédiger seul ou avec votre notaire. L'avocat n'est obligatoire que pour enchérir dans une adjudication judiciaire au tribunal.

Peut-on négocier le prix avec le liquidateur ?

Oui, dans la limite de la procédure : le liquidateur peut revenir vers vous pour demander une amélioration de l'offre, notamment s'il a reçu plusieurs propositions proches. Mais c'est le juge-commissaire qui tranche, sur la base des offres écrites. Déposez d'emblée une offre que vous assumez.

Le dépôt de garantie est-il obligatoire ? Est-il perdu si l'offre n'est pas retenue ?

Il n'est pas imposé par la loi mais demandé par la plupart des études, le plus souvent à hauteur de 10 % du prix. Il est restitué intégralement si votre offre n'est pas retenue. Il est en revanche conservé si vous vous rétractez après l'ordonnance.

Peut-on acheter via une SCI, une SAS ou avec faculté de substitution ?

Oui. Précisez dans l'offre l'identité de l'acquéreur et, si la structure n'est pas encore constituée, la faculté de vous substituer une société dont vous serez associé. Les interdictions d'acquérir visent le débiteur, ses dirigeants et leurs proches, pas les tiers organisés en société.

Le bien est-il vendu libre de toute hypothèque ?

Le prix est versé au liquidateur, qui le répartit entre les créanciers inscrits selon leur rang, et la radiation des inscriptions est ordonnée une fois le prix payé. Le notaire vérifie l'état hypothécaire avant la signature. Vous achetez un bien purgé de ses dettes, mais pas de ses baux ni de ses servitudes.

Que se passe-t-il si personne ne dépose d'offre ?

Le liquidateur relance la publicité, souvent en abaissant l'estimation, ou demande au juge-commissaire d'ordonner une vente aux enchères. C'est pourquoi les biens restés longtemps en ligne sont parfois les plus négociables.

Combien de temps faut-il pour devenir propriétaire ?

Comptez trois à cinq mois entre la publication et la signature : période de dépôt des offres, audience et ordonnance du juge-commissaire, puis purge des préemptions et signature chez le notaire. Le financement doit être prêt dès le dépôt de l'offre.

La TVA sur marge s'applique-t-elle à la revente d'un bien acheté en liquidation ?

Oui, dans les conditions de droit commun : si le bien a été acquis sans TVA et revendu sans travaux de transformation lourde, la TVA n'est due que sur la marge. Les travaux rendant l'immeuble « neuf » au sens fiscal font basculer l'opération en TVA sur le prix total. Consultez notre article dédié à la TVA sur marge.

Conclusion : un marché de professionnels préparés

La liquidation judiciaire immobilière cumule les ingrédients d'une bonne opération de marchand de biens : un vendeur qui doit vendre, une concurrence faible faute d'agrégation, un prix libre, des frais d'acquisition réduits à ceux du notaire, et un juge qui récompense la fermeté et le financement plutôt que la surenchère. Elle exige en retour une discipline : lire tout le dossier, chiffrer à rebours à partir de la valeur de revente réelle, financer avant d'offrir, et respecter les délais et les interdictions de la procédure.

C'est exactement la méthode que Mon Petit MDB applique à chaque bien publié par les études de France. Voir les biens en liquidation judiciaire.

Sources

• Légifrance — Code de commerce, livre VI (sauvegarde, redressement et liquidation judiciaires), notamment les articles L642-3, L642-18 et L642-20
• Légifrance — Code des procédures civiles d'exécution (saisie immobilière, articles R322-50 et R322-56)
• Service-Public.fr — La liquidation judiciaire d'une entreprise
• Conseil national des administrateurs judiciaires et des mandataires judiciaires — annuaire des études
• BOFiP — TVA sur marge applicable aux livraisons d'immeubles (article 268 du CGI)
• Légifrance — Code général des impôts, article 1115 (engagement de revendre, droit réduit d'enregistrement)
• Notaires de France — frais d'acquisition et déroulé d'une vente immobilière
• Demandes de valeurs foncières (DVF) — transactions immobilières publiées par l'État