Glossaire des enchères immobilières judiciaires
Les 18 termes à connaître avant d’enchérir, expliqués simplement. Pour les chiffres, consultez le baromètre des enchères ; pour la méthode, la stratégie Enchères.
Vente aux enchères judiciaires
Vente d’un bien immobilier ordonnée par un tribunal judiciaire, le plus souvent à la suite d’une saisie immobilière ou d’une licitation. Elle se déroule à l’audience, devant le juge, et seuls les avocats peuvent porter les enchères pour leurs clients.
Saisie immobilière
Procédure par laquelle un créancier (souvent une banque) fait vendre le bien d’un débiteur qui ne rembourse plus sa dette. Elle aboutit soit à une vente amiable autorisée par le juge, soit à une vente forcée aux enchères.
Mise à prix
Prix de départ des enchères, fixé par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente. Elle est volontairement basse pour garantir qu’une vente ait lieu et ne reflète pas la valeur du bien : le prix final la dépasse dans la grande majorité des ventes.
Adjudication
Attribution du bien au dernier enchérisseur à l’issue des enchères. L’adjudicataire devient propriétaire sous réserve de l’absence de surenchère dans les 10 jours et du paiement du prix.
Prix d’adjudication (prix adjugé)
Prix final atteint au marteau, hors frais. S’y ajoutent les frais préalables, les droits d’enregistrement et émoluments, et les honoraires de l’avocat enchérisseur.
Audience d’adjudication
Séance du tribunal au cours de laquelle le bien est vendu « à la barre ». Les enchères sont portées oralement par les avocats, généralement à jour fixe selon le tribunal.
Cahier des conditions de vente
Document juridique qui décrit le bien, son origine de propriété, son occupation, les servitudes et les conditions de la vente. Il est consultable au greffe du juge de l’exécution et au cabinet de l’avocat poursuivant — sa lecture est indispensable avant d’enchérir.
Consignation
Somme remise à son avocat avant l’audience pour pouvoir enchérir, par chèque de banque ou caution bancaire. Elle représente en général 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €, et est restituée si l’on n’est pas déclaré adjudicataire.
Surenchère du dixième
Dans les 10 jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut surenchérir en proposant un prix supérieur d’au moins 10 % au prix adjugé. Une nouvelle audience est alors organisée et le premier adjudicataire perd le bénéfice de la vente.
Créancier poursuivant
Créancier qui engage la procédure de saisie et fixe la mise à prix. Faute d’enchère à l’audience, il est déclaré adjudicataire d’office à la mise à prix.
Avocat (ministère obligatoire)
Seul un avocat inscrit au barreau du tribunal qui organise la vente peut porter les enchères. Il vérifie le dossier, consigne pour son client et enchérit à l’audience dans la limite du mandat reçu — d’où l’importance de fixer son prix maximum avant.
Frais préalables
Frais engagés par le créancier poursuivant pour organiser la vente (publicité, procédure), annoncés avant l’audience et remboursés par l’adjudicataire en plus du prix. Ils représentent souvent plusieurs milliers d’euros.
Frais d’adjudication
Ensemble des frais dus par l’adjudicataire en plus du prix : droits d’enregistrement, émoluments et frais de greffe, soit environ 7 à 12 % du prix adjugé selon le montant. Les honoraires de son propre avocat s’y ajoutent.
Faculté de baisse de la mise à prix
Clause du cahier des conditions de vente qui autorise, en l’absence d’enchère, à rebaisser immédiatement la mise à prix (par exemple d’un quart) pour provoquer la vente. Elle est signalée dans l’annonce quand elle existe.
Jugement d’adjudication
Décision qui constate la vente et vaut titre de propriété pour l’adjudicataire. Le prix doit être payé dans les 2 mois ; à défaut, des intérêts courent et la vente peut être remise en cause par la réitération des enchères.
Réitération des enchères
Procédure engagée lorsque l’adjudicataire ne paie pas le prix : le bien est remis en vente aux enchères (anciennement « folle enchère »). L’adjudicataire défaillant reste tenu de la différence si le bien se revend moins cher.
Licitation
Vente aux enchères d’un bien en indivision (succession, divorce) pour en partager le prix entre les indivisaires. Elle suit le même déroulement qu’une vente sur saisie, à l’audience et par ministère d’avocat.
Occupation (bien libre ou occupé)
État d’occupation du bien au jour de la vente : libre, occupé par le débiteur saisi, ou loué avec un bail qui se poursuit avec l’adjudicataire. C’est un critère majeur du prix — un bien occupé se négocie avec une décote et un délai de récupération.
Ventes publiées sur Licitor, Vench, Avoventes — calendrier, avocats et chiffres tribunal par tribunal sur les pages enchères par tribunal judiciaire.