6 stratégies pour vos opérations immobilières
Mon Petit MDB vous démocratise les différentes stratégies marchand de biens et met à votre disposition tous les outils nécessaires à vos analyses : estimation DVF, simulation fiscale sur 7 régimes, scénario de revente.
Un bien occupé par un locataire en cours de bail. L’objectif est double : acheter à un prix où le cashflow brut est à l’équilibre et réaliser une plus-value à la revente. La décote liée à l’occupation permet souvent de négocier 10 à 20 % en dessous de la valeur libre.
Mon Petit MDB calcule le prix cible (prix d’équilibre du cashflow), analyse le profil du locataire (statut, ancienneté), la date de fin de bail, le loyer HC et compare avec l’estimation marché DVF pour détecter les bonnes affaires.
- Revenus locatifs dès le 1er mois
- Décote 10-20 % = plus-value latente
- Prix cible calculé automatiquement
- Risque locatif déjà connu
- Locataire non choisi par vous
- Bail en cours non résiliable
- Loyer parfois sous le marché
- Bien difficile à visiter en détail
Un bien dégradé ou à rénover entièrement, vendu avec une forte décote par rapport au marché. L’estimation DVF donne le prix après rénovation (en bon état) — l’écart avec le prix FAI représente votre marge potentielle.
Notre IA attribue un score travaux de 1 à 5 à chaque bien en analysant l’ensemble des photos, la description de l’annonce et le DPE. 1 = rafraîchissement, 5 = réhabilitation complète. Le budget travaux est estimé selon notre appréciation du prix au m² par score — vous pouvez l’affiner selon votre grille personnalisée dans votre profil.
- 1Devis entreprises — Obtenir 3 devis fermes avant de signer. Les travaux sont toujours sous-estimés de 20 à 30 %.
- 2Structure et toiture — Fissures portantes, charpente, humidité. Ce sont les postes qui explosent les budgets.
- 3Copropriété — Vérifier les travaux votés et les appels de fonds à venir dans le PV d’AG.
- 4PLU et permis — Vérifier la faisabilité des travaux envisagés auprès de la mairie.
Transformer un grand appartement ou une maison en plusieurs lots indépendants avec entrées séparées. Chaque lot est loué séparément. Un T5 divisé en 3 studios génère 2 à 3 fois le loyer initial.
Stratégie plus complexe : permis de construire ou déclaration préalable, accord copropriété, maîtrise des coûts de transformation. Mon Petit MDB identifie les biens divisibles en analysant pour vous toutes les annonces disponibles sur plus de 60 plateformes immobilières.
- Rendement locatif démultiplié
- Risque locatif mutualisé
- Valorisation importante du bien
- Optimisation de l’espace existant
- Autorisations urbanistiques requises
- Budget travaux élevé
- Gestion locative plus complexe
- Règlement copropriété à vérifier
- 1Vérifier le PLU : zone, COS, règles de division parcellaire
- 2Obtenir l’accord de l’assemblée générale si copropriété
- 3Déposer la déclaration préalable ou permis de construire
- 4Créer des entrées indépendantes avec compteurs séparés
La stratégie la plus proche du marchand de biens professionnel. Acheter un immeuble entier en monopropriété et revendre lot par lot. La marge vient de l’écart entre le prix global et la somme des prix de vente individuels.
Le marchand de biens est toujours à l’IS (jamais à l’IR). Pas d’amortissement car les biens sont du stock. TVA sur marge de 20 %, frais notaire réduits à 2,5 % avec engagement de revente sous 5 ans.
- 1Créer la copropriété et le règlement avec un géomètre-expert
- 2Engagement de revente notarié pour frais réduits (2,5 %)
- 3S’entourer d’un fiscaliste spécialisé pour la TVA sur marge
- 4Respecter le délai de revente de 5 ans
Les enchères judiciaires permettent d’acquérir des biens immobiliers vendus par décision de justice (saisies, liquidations, successions contestées). La mise à prix est souvent fixée bien en dessous de la valeur marché — c’est là que se crée la marge.
Mon Petit MDB agrège les 3 principales plateformes d’enchères — Licitor, Avoventes et Vench — en un seul flux. Chaque bien est enrichi par notre IA : estimation DVF, analyse du cahier des charges, frais prévisionnels, et décote calculée automatiquement.
- 1Consulter le cahier des charges — Déposé au greffe du tribunal. Décrit le bien, les servitudes, l’occupation et les conditions de vente.
- 2Visiter le bien — Une visite est organisée avant l’audience. C’est souvent la seule occasion.
- 3Mandater un avocat — Seul un avocat inscrit au barreau du tribunal peut enchérir pour vous. Consignation de 10 à 20 % de la mise à prix.
- 4Audience et adjudication — 90 secondes de feu pour surenchérir. Délai de 10 jours pour une surenchère (+10 % minimum).
Quand une entreprise est liquidée, ses biens immobiliers — locaux, immeubles, logements, terrains — sont vendus par le mandataire judiciaire, le plus souvent de gré à gré : l’étude publie l’actif avec une date limite de dépôt des offres, le juge-commissaire retient la meilleure, et la vente est signée chez le notaire comme un achat classique.
Mon Petit MDB relève chaque nuit les sites de 120 études de mandataires et lit les documents joints (expertises, états descriptifs, baux) pour renseigner surface, pièces, occupation, prix étude et date limite — puis applique l’estimation DVF et le simulateur fiscal, comme sur un bien classique.
- 1Lire le dossier de l’étude — Descriptif, expertise, état locatif, diagnostics : les pièces jointes sont lues et résumées sur la fiche.
- 2Visiter et chiffrer — Visite sur rendez-vous avec l’étude. Estimation DVF, travaux et marge nette se calculent sur la fiche, avec un prix libre.
- 3Déposer une offre ferme — Par écrit, avant la date limite, sans condition suspensive de prêt de préférence : c’est l’argument décisif face au juge-commissaire.
- 4Ordonnance puis acte notarié — Le juge-commissaire autorise la cession à l’offre retenue ; signature chez le notaire quelques semaines plus tard.