Questions fréquentes

Mon Petit MDB est une plateforme de sourcing et d’analyse immobilière destinée aux marchands de biens et investisseurs. Elle applique la méthodologie marchand de biens pour analyser plus de 100 000 biens issus de 60+ plateformes, avec 6 stratégies (locataire en place, travaux lourds, division, immeuble de rapport, enchères, liquidations) et 7 régimes fiscaux.

Mon Petit MDB propose 2 formules. Free (gratuit, sans carte bancaire) : 4 stratégies classiques complètes (fiches, estimation DVF, simulateur fiscal), listing des enchères et liquidations judiciaires avec 3 analyses complètes offertes par mois, watchlist 10 biens, 1 alerte. Pro (19 €/mois sans engagement, ou 190 €/an) : Tout sans limite : enchères judiciaires (Licitor, Vench, Avoventes) et liquidations illimitées, alertes par tribunal, export Excel, PDF offre d'achat et dossier banque, photos et documents personnels.

Les 6 stratégies sont : Locataire en place (bien déjà loué, rendement immédiat), Travaux lourds (achat sous le marché + rénovation), Division (découpe d’un bien en plusieurs lots pour créer de la valeur), Immeuble de rapport (achat d’un immeuble entier, revente ou location lot par lot), Enchères (acquisition en vente judiciaire au tribunal) et Liquidations judiciaires (biens vendus de gré à gré par les mandataires, sur appel d’offres). Chaque stratégie a ses propres critères de filtrage et d’analyse.

L’estimation s’appuie sur les Demandes de Valeurs Foncières (DVF), c’est-à-dire les transactions notariales réelles publiées par le Cerema. Nous comparons chaque bien avec des ventes similaires (même type, surface, localisation) puis appliquons des correcteurs qualitatifs (DPE, étage, extérieur, parking…). Un indice de confiance de A à D indique la fiabilité de l’estimation. C’est le prix de revente « en bon état », pas un prix d’achat décoté.

Les annonces sont collectées quotidiennement via un agrégateur professionnel couvrant plus de 60 plateformes immobilières en France, les ventes aux enchères judiciaires depuis Licitor, Vench, Avoventes, et les biens en liquidation judiciaire directement sur les sites de 120 études de mandataires. Les biens sont ensuite filtrés, validés et enrichis par notre pipeline IA (extraction de données, scoring travaux, vérification de statut).

Oui. Nous utilisons Supabase (infrastructure européenne, West EU) pour l’hébergement des données et l’authentification. Les paiements sont gérés par Stripe, certifié PCI-DSS. Nous ne stockons jamais vos informations bancaires. Vous pouvez demander la suppression de vos données à tout moment conformément au RGPD.

Oui, à tout moment depuis votre espace Mon Profil → Facturation → Gérer mon abonnement. L’annulation prend effet à la fin de la période en cours. Vos données sont conservées en plan Free.

Vous pouvez nous écrire via la page Contact accessible depuis le footer du site ou poser vos questions directement à Memo, notre assistant IA intégré, disponible sur chaque page.

Mon Petit MDB simule votre situation sur 7 régimes fiscaux : Nu — Micro-foncier, Nu — Réel foncier, LMNP — Micro-BIC, LMNP — Réel BIC, LMP — Réel BIC, SCI à l'IS, Marchand de biens (IS). Chaque régime calcule votre cashflow net d’impôt et votre bilan de revente selon votre TMI et votre durée de détention.

Les ventes aux enchères judiciaires permettent d’acquérir des biens sous le prix du marché — souvent 10 à 40 % de décote pour les acheteurs préparés. Mon Petit MDB agrège les annonces de 3 plateformes de ventes judiciaires (Licitor, Vench, Avoventes) et calcule automatiquement votre prix cible maximum pour viser 20 % de plus-value brute.

Quand une entreprise est liquidée, ses biens immobiliers (locaux, immeubles, logements, terrains) sont vendus par le mandataire judiciaire. La plupart le sont de gré à gré : l’étude publie l’actif sur son site avec une date limite de dépôt des offres, le juge-commissaire retient la meilleure offre, puis la vente est signée chez le notaire comme un achat classique. Mon Petit MDB relève chaque nuit les sites de 120 études de mandataires, lit les documents joints (expertises, états descriptifs, baux) et renseigne surface, pièces, occupation, estimation de l’étude et date limite, avec l’estimation DVF et le simulateur fiscal sur chaque bien.

Aux enchères, le bien est adjugé en audience au plus offrant, par avocat, avec consignation et frais de poursuite. En liquidation de gré à gré, vous déposez une offre écrite avant une date limite, sans avocat ni consignation ; l’offre est ferme, il n’y a pas de surenchère en séance, et les frais d’acquisition sont ceux d’une vente notariée classique (pas de commission d’agence). Le prix est libre : l’estimation de l’étude, quand elle existe, n’est qu’un repère.

Une vente aux enchères judiciaires est une vente forcée ordonnée par un tribunal, généralement suite à une saisie immobilière ou une succession. Le bien est mis en vente à une mise à prix fixée souvent en dessous du prix du marché. En France, ces ventes sont organisées par les tribunaux judiciaires et publiées sur des plateformes comme Licitor, Vench, Avoventes. Mon Petit MDB agrège les annonces de ces 3 plateformes pour vous offrir une vue complète du marché des enchères.

Pour acheter aux enchères judiciaires, il faut : (1) identifier un bien via Licitor, Vench, Avoventes (ou directement sur Mon Petit MDB qui agrège les trois), (2) consulter le cahier des conditions de vente au greffe du tribunal, (3) mandater un avocat inscrit au barreau (obligatoire pour enchérir), (4) déposer une consignation par chèque de banque le jour de l’audience (généralement 10 % de la mise à prix, 3 000 € minimum), (5) en cas d’adjudication, régler le solde sous 2 mois. Mon Petit MDB calcule automatiquement votre prix cible maximum pour viser une plus-value brute de 20 %.

La mise à prix est le montant de départ des enchères, fixé par le créancier poursuivant, souvent bien en dessous de la valeur du bien. Le prix adjugé est le prix final atteint après les enchères — en pratique il dépasse la mise à prix dans la grande majorité des ventes. La décote par rapport au prix du marché est de 10 à 40 % pour les acheteurs les mieux préparés. Mon Petit MDB affiche les deux valeurs et calcule l’estimation DVF pour vous aider à évaluer la rentabilité avant de vous engager.

En plus du prix adjugé, il faut compter : les honoraires de l’avocat (en général 1 à 3 % du prix), les frais d’adjudication (environ 7 à 12 % du prix pour les droits d’enregistrement et les frais de greffe), et éventuellement les frais de publication au service de publicité foncière. La TVA sur marge s’applique si le bien est revendu par un marchand de biens. Mon Petit MDB intègre ces frais dans ses simulations fiscales pour calculer votre marge nette réelle.